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Comune di Rocca di Papa

Edilizia convenzionata: definite le procedure per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà e per l’affrancazione dei prezzi massimi di cessione

“Lo scorso 25/06/2021 il Consiglio Comunale ha approvato la Deliberazione in merito alle aree comprese nei Piani di Edilizia Economica Popolare (PEEP) – spiega Veronica Cimino, Sindaco e Assessore all’Urbanistica – un atto complesso e molto importante, poiché trova soluzioni a innumerevoli istanze dei Cittadini sul tema della casa costruita con il principio dell’edilizia convenzionata, obiettivo già contenuto nel Documento di Programmazione di questa Amministrazione. Si parla dei fabbricati di Edilizia Residenziale Pubblica (ERP), alloggi realizzati in aree comprese nei Piani di Zona relativi L. 167/62, già concessi in diritto di superficie e della possibilità di “riscattare” la piena proprietà delle aree sulle quali sono stati realizzati tali fabbricati in luogo del diritto di superficie previsto dalle varie convenzioni.”

“La Legge 448/1998 prevedeva la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà, riservando il beneficio al singolo proprietario dell’unità immobiliare per la quota millesimale corrispondente, dietro pagamento di un corrispettivo. La Legge 106/2011 ha poi modificato la Legge 448/98, consentendo la rimozione dei i vincoli relativi alla determinazione sia del prezzo massimo di cessione sia del canone di locazione qualora siano trascorsi almeno 5 anni dalla data del primo trasferimento e mediante la stipula di una convenzione in forma pubblica stipulata a richiesta del singolo proprietario e soggetta a trascrizione. Ovviamente il calcolo del corrispettivo risulta dall’applicazione della citata Legge 448/1998.”

“Con la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà si diventa proprietari, in proporzione ai millesimi dell’area su cui è edificato l’immobile, comprese le aree di pertinenza per cui l’alloggio potrà essere venduto con la piena disponibilità dell’area su cui insiste – prosegue il Sindaco – Ricordo, infatti, che il valore di un appartamento in diritto di superficie è inferiore a quello di un appartamento in piena proprietà, proprio perché dopo 99 anni il terreno su cui è costruito ritorna nella piena disponibilità del Comune, insieme alla proprietà del fabbricato, salvo rinnovo. La rimozione dei vincoli del prezzo di alienazione e del canone di locazione, invece, permette di vendere o locare l’alloggio al valore corrente di mercato.”

“La Deliberazione di Consiglio Comunale ha adottato quanto previsto dal Decreto 52/2020 del Ministero dell’Economia e delle Finanze (il cosiddetto Decreto Affrancazioni), che prevede la rimozione dei vincoli del prezzo gravanti sugli immobili costruiti in regime di edilizia convenzionata. Era dunque indispensabile aggiornare gli atti e i criteri di calcolo dei valori dei corrispettivi proprio secondo tale Decreto, integrandolo con i coefficienti di riduzione percentuale del 60% per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà e del 50% per il corrispettivo per la rimozione dei vincoli di cui all’art. 31.”

“Il Decreto del MEF ha chiarito le incertezze applicative generate dalle disposizioni vigenti in materia e ha corretto l’infelice formulazione delle norme precedenti, definendo puntualmente il diritto e la procedura di affrancazione del vincolo (di prezzo massimo di cessione o di canone max di locazione) per agevolare la contrattazione immobiliare e per trovare una soluzione al problema delle cause giudiziarie e ai conflitti tra venditori e acquirenti.”

“Al di là del calcolo del corrispettivo per l’affrancazione, ora sarà possibile anche dilazionare il pagamento del corrispettivo, con l’unico obbligo di corrispondere una maggiorazione pari agli interessi legali e presentare una garanzia fideiussoria rilasciata da una banca o un’impresa assicurativa – precisa Cimino – In tale ipotesi, ai fini dell’atto di affrancazione non si dovrà attendere il pagamento dell’intero corrispettivo così come dilazionato, ma si potrà stipulare l’affrancazione già dopo il pagamento della prima rata.”